Portál firem - místo pro české firmy

V katalogu je 562 038 firem

Všechny články

Jak správně zdanit výnos z pronájmu nemovitosti?

Vydáno: 27. 10. 2013 16:44:07
Jak správně zdanit výnos z pronájmu nemovitosti?

Foto: pixmac.cz

Začněme situací, která jednoznačně není nic neobvyklého. Vlastník bytu či jiné nemovitosti příjem z nájmu nedaní vůbec. Pokud je to právě váš případ, hrozí vám pochopitelně značná rizika. Nikdy nevíte, kdo se může na finančním úřadě zajímat, zda právě vy nájem daníte (sousedé, známí či další „přátelé“). Finanční úřad v takovém případě daň doměří, ovšem včetně příslušenství. Hrozí vám pokuta za opožděné tvrzení daně v minimální výši 500 Kč, maximálně 300 000 Kč.  Úrok z prodlení za včasné neuhrazení daně - pozor, tento se stanovuje na denní bázi. Sazba úroku činí 14 % zvýšené o REPO sazbu stanovenou Českou národní bankou. Spočítejte si tedy za všechny dny výši úroku, kterou by vám správce daně předepsal k úhradě, nebude to malá částka! Další sankce, která vám bude předepsána, je penále ve výši 20 % z doměřené daně.

Zde tedy vidíte, že sankcí, které vám hrozí, je víc než dost. Pokud se tedy rozhodnete vydat legální cestou a zdanit výnos z pronájmu, můžete se pokusit optimalizovat svou daňovou povinnost prostřednictvím uplatňování reálných výdajů či paušálních výdajů.

Pokud pronajímáte nemovitost, která je zařazena v obchodním majetku, jste povinni zdanit tyto příjmy dle § 7 zákona o daních z příjmů. V takovém případě můžete při zjišťování základu daně uplatnit jak reálné výdaje, tak paušální výdaje - ve výši 30 % z dosažených příjmů. Velmi důležité pro správné zdanění dle § 7 je totiž to, že příjmy dosahované dle tohoto paragrafu zároveň podléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění. Zároveň je nutné podotknout, že v případě zdanění dle § 7 se poplatník může dostat do ztráty - tzn., že úhrn jeho výdajů převýší příjmy z pronájmu. Tuto ztrátu může v následujících pěti letech použít jako položku, snižující základ daně.

Pokud pronajímáte nemovitost, která není zařazena v obchodním majetku - tzn., pronajímáte ji jako občan, jsou zde trochu jiné podmínky. V tomto případě se budete řídit dle § 9 zákona o daních z příjmů. Rovněž i v tomto případě můžete uplatňovat jak reálné výdaje, tak paušální 30% výdaje. Důležité je, že ze základu daně, zjištěného dle § 9 se nepočítá sociální a zdravotní pojištění. Zároveň nelze vykázat záporný základ daně, tzn., že se v tomto případě nemůžete dostat do daňové ztráty - můžete tedy vykázat minimálně nulu.

Jak je to ale s výdaji? Je lepší využít paušálních 30 % výdajů nebo reálné výdaje. Dovoluji si konstatovat, že z daňového hlediska bude prakticky vždy výhodnější uplatnit reálných výdajů.

Pod reálnými výdaji se totiž skrývají opravdu veškeré výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti - opravy, pojištění a hlavně odpisy. Základnou pro výpočet odpisů je v tomto případě nabývací cena (kupní cena) či cena zjištěná odhadem znalce. Pokud jste nemovitost kupovali již před delší dobou, nechte si zpracovat odhad od znalce, za který zaplatíte cca 3 000 Kč- 5 000 Kč, tento krok se vám jistě vyplatí. Pokud si následně spočítáte roční odpis z této ceny, přidáte k němu další výdaje, zaručeně se dostanete na dost vysokou částku, která nebude příliš odchylná ročního příjmu z nájmu. Právě z tohoto rozdílu pak zaplatíte daň ve výši 15 %.

Při uplatňování paušálních výdajů jste sice zbaveni evidence výdajů, nemusíte platit za znalecký posudek, ovšem téměř vždy budou reálné výdaje (včetně odpisů) větší než 30 % z příjmů!

Pokud tedy chcete zjistit, kolik byste platili právě vy, jednoduše zjistěte roční příjem z nájmu. Dále sečtěte veškeré reálné výdaje a např. dle cen realitních agentur si sami odhadněte cenu vaší nemovitosti, ze které spočítáte roční odpisy. Zjistíte tak svůj potenciální základ daně, který bude zřejmě o mnoho nižší, než doposud.

ZDROJ: redakce portal-firem.cz

Sdílejte náš Portál Firem


Přidat do oblíbenýchPřidat do oblíbených